サラリーマンでも大丈夫！失敗しない不動産投資の始め方を紹介

昨今の少子高齢化時代の真っただ中にあって、低金利時代、貯金だけでお金を増やせない、年金も当てにできない、さらに、結婚、出産、子育て、教育、住居、老後の備えなど、これから先のことを考えると、資金の確保に頭を悩ませる時代相が見てとれます。

 

そこで、登場するのが資産運用。中でも投資対象をどうするかが問題になります。資産運用については、行き当たりばったりの場当たり主義では成果を上げることはできません。

 

正しい選択眼を持って実施出来れば、確実に、そして着実に殖やすことが可能になります。

 

では、投資対象にはどのような商品があるのでしょうか。

 

・預金

・外貨預金

・国債

・外貨MMF

・投資信託

・上場投資信託

・株式投資

・J-REIT

・不動産投資

・外国為替取引

・先物取引　など

 

このような対象商品の中から投資商品を選びます。

まずは、しっかりと商品知識を身に付けなければなりません。

そして、税金についてもマストで自分のものにしておく必要があります。

 

先程時代相について触れましたが、最近、脚光を浴びている運用商品に”不動産投資”があります。

そこで、不動産投資に対するメリット、そしてデメリット、税金問題をクリアにすることで、どう始めればいいのかを見ていきましょう。

 

不動産投資とは

投資をするからには、ゲイン（収益）がなければいけません。

慈善事業ではないので、投資に見合うゲインがるのは当然のことです。

しかしながら、投資したからと言って確実にゲインがあるかどうかは分かりません。

 

そういう意味では、投資にはリスクが伴い、必ず期待通りのゲインが得られるかどうかは確約できない、ということになります。

平たく言うと、ローリスクはローリターン、ミドルリスクはミドルリターン、ハイリスクはハイリターンということになり、いずれにしても、運用商品の見極めが大切になります。

 

では、不動産投資はどのように考えればいいのでしょうか。

先に触れたように投資はゲインを得るために行うわけですから、不動産投資は不動産事業に投資をすることでゲインを得ることになります。

 

不動産投資は2種類

 

不動産投資を具体的に説明すると、「不動産に投資して、それを他人に貸すことで賃貸料を得る場合と、人に貸すのではなく、購入時の金額よりも高い金額で売却（販売時の金額－購入時の金額＝販売益）する場合」があります。

 

このような不動産投資には、

 

・インカムゲイン

・キャピタルゲイン

 

の２種類があります。

 

▼インカムゲイン

 

不動産投資では賃貸料に代表されるように、購入した不動産を他人に貸して定期的に賃料が見込めるようなゲインのことを指します。区分マンションやワンルームマンションの賃貸がこれにあたります。

 

▼キャピタルゲイン

 

キャピタルゲインは、「販売時の金額－購入時の金額＝販売益」のように、不動産を購入した時以上の金額で販売して得たゲインのことを指します。

 

このように不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらかを選んで投資するわけですが、他の運用商品と同じようにゲインに対する期待は、プラス方向に行くこともあれば、マイナス方向に向かうこともあり得ます。

 

したがって、不動産投資でもリスクがあることを念頭に置いておく必要があります。

 

不動産投資、預貯金、株式投資とのリスク比較

不動産投資

 

不動産投資にもリスクが当然あります。投資でリスクがないとしたら誰もが億万長者になってしまいます。そんなことはあり得ないのですが、不動産投資のリスクについては比較的コントロールが可能で、事前にリスクへの対応策を準備しておけば、慌てることはありません。

 

例えば、インカムゲインの場合では、賃料が下がったり、空き室が出たりして、当初から予定した数字が見込めなくなる、空き室リスクが考えられます。

 

キャピタルゲインの場合では、築年数が上がるにつれて売却金額は逆に下がって行くことや、地震などで倒壊する危険性もあり得ます。

しかし、、土地があるのでまだましと言えるでしょう。

 

そういった意味では、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言えそうです。

 

預貯金

 

預貯金は、銀行が潰れない限り元本が保証されますので、そういう意味ではリスクがないことになります。

一方で、低金利政策のためリターンは低く設定されています。

 

つまり、ローリスク・ローリターンということになります。

 

株式

 

株式への投資は、投資先の企業の業績次第で、株価の上下がありますし、場合によっては企業の経営破綻で株式が無価値になる危険性があります。

とはいえ、悪い見方ばかりでなく、企業の業績や新製品、新技術の開発などによって、株式価値が上昇することもあります。

 

つまり、株式投資の安全性は預貯金に比較すると、ハイリスク・ハイリターンということが出来ます。

 

不動産投資の流れ

不動産投資を始める前には、慎重になり過ぎてもいいぐらいにしっかりとした準備が必要になります。

そのためには、自分なりに不動産投資に対するイメージ・構想を持つことが重要です。

インカムゲインでいくのか、キャピタルゲインでいくのかから始まり、情報収集から最終的な購入、そして、賃貸か売却かを前提にゴールまでの道筋を見極めます。

 

具体的な流れ

 

では、不動産投資の流れを見ていきましょう。

 

【1】不動産投資の情報精査

不動産投資についてしっかり理解するために、メリット、リスク、それに対する対応策、そしてポイントになるには不動産会社の選び方が挙げられます。

その背景には、物件情報の確かさが担保されることがあるからです。

 

そのためには、投資不動産を扱っている不動産や、インターネットからの物件検索情報を精査して先のイメージと構想に当てはめてみます。

利回りの高い物件は、それだけハイリスクになる可能性が高いと見られますので、注意が必要になります。

 

それから、新築物件を選ぶのか、それとも中古物件を選ぶのか、さらに言えば、一棟丸抱えなのか、区分所有で行くのか、それによっても情報の集まり具合が変わってきます。

 

↓

 

【2】投資方法の選択&資金準備

 

何よりも先立つものは「資金」。

資金調達の段取りをどうするかを検討します。

その上で、どのような投資の仕方をするのか、イメージと構想をベースにして目的を明らかにすることで投資します。

 

↓

 

【3】物件の選択

 

物件のあるエリア、ロケーションからいって、自分が目的とするイメージと構想にマッチしているかどうか、m²数は条件にあっているか、物件の金額は妥当か、管理状況はどうか、ゲインを得られる需要性があるかどうか、を前提にして信頼できる不動産会社から紹介してもらいます。

 

自分が納得できる物件に出会うまで、チェック＆チェックの精神で根気強い交渉がポイントになります。

 

↓

 

【4】現地物件の確認

 

資料を渉猟・チェックして気に入った物件があったら、仕様を確認するために、外観、部屋の状態、設備を、実際に視認しておくことがポイントになります。リフォーム・補修が必要になるかも知れません。

 

↓

 

【5】物件の購入

 

不動産投資をする人は、この10年間で100万人増えて300万人をはるかに超えています。つまり、不動産投資をしてゲインを得たいと考える人が、世の中にはたくさんいるということです。

 

したがって、購入したいと考える物件が現れたら、他の人より先に決めなければなりません。良い物件は、他の人も同じ物件を狙っている可能性が高いです。

そういった物件はスピード勝負。

依頼している不動産会社からの情報に素早く反応できることや、どのような手順で進めればいいのかを認識しておくことが重要になります。

 

■実際の購入について

 

以下のポイントを押さえておきましょう。

 

・選んだ当然物件に対して購入申し込み

・契約に際して、不動産会社から物件についての事前説明を受け、契約書にも目配り、チェックを行う

・売買契約を交わすことになりますが、事前にチェックした内容、例えば、手付金の問題、瑕疵担保責任保険の確認、不動産登記のドキュメントに関しても準備しておく

 

■購入物件契約時の費用

 

・手付金：100万円～物件価格の1％

・仲介手数料半金：売買価格×3％＋6万円、消費税は別途（宅建業法で最高額は決められています）

・売買契約書の印紙税：1,000～5,000万円以下の場合　1万円

5,000万円～1億円以下の場合　3万円

 

※自己資金の他に銀行から融資を受ける場合

事業用の住宅ローン融資に関する契約をするわけですが、購入契約が終了した時点で融資の審査を受けます。銀行については、不動産会社が手配する場合もありますし、自分で銀行と交渉する場合もあります。

 

■銀行審査で必要なもの

 

・源泉徴収票のコピー

・確定申告書のコピー

・自己申告書（経歴、家族構成、資産、負債など）

・購入物件などの資料

 

融資審査が通過すると決済日を待って売買金額を支払います。

その後3日のうちに移転登記が実施されます。

 

■融資契約時に金融機関に支払う費用

 

・ローン事務手数料：3～20万円

・印紙税：1,000～5,000万円以下2万円

5,000万円～1億円以下6万円

・ローン保証料：ローンを借りたとしても、借りた人が返済できない場合、返済を肩代わりする保証料で、借入金額と返済期間、保証会社によって金額は異なります。

・団体信用生命保険料：ローン借入人が事故、病気で死亡した場合、代わりに返済する保険料

・火災保険料：ローンを借りる場合、火災保険は必須の条件になっているようです。金額は建物の構造（木造、鉄骨造、マンション）や、面積で異なります。

・その他：各種保険（火災、地震）への加入も検討しておく必要があります。

 

このようなことを確認しておきましょう。

 

↓

 

【6】物件の引き渡し

 

物件の移転登記が行われ、引き渡しとなります。

 

■引き渡し時にかかる費用

 

・仲介手数料半金：売買価格×3％＋6万円、消費税は別途

・司法書士手数料：抵当権の設定や土地・建物の登記を司法書士に代行してもらう手数料です。6～10万円

・所有権移転登記：土地―固定資産税評価額×1.5％

建物―固定資産税評価額×2.0％

・抵当権設定登記：借入金額×0.4％

・固定資産税：税率は市町村によって異なります。標準は1.4％

・都市計画税：税率は市町村によって異なります。最大で0.3％

 

＊中古マンションを購入した場合では、引き渡し時以前は売主、それ以降は買主となります。

 

↓

 

【7】購入後

 

不動産投資は物件購入も重要ですが、問題は、投資不動産主になった後もポイントになります。インカムゲインの場合、賃貸や建物、住居の管理をしっかりするために、管理会社に依頼することも考慮しておかなければなりません。

 

税務署対策も、開業届（決済後3カ月以内）、初年度の不動産取得税、固定資産税、都市計画税、

月々の家賃など、金銭面の管理も大切になりますので、自分でやるよりは外部化した方がいい場合もあります。

 

不動産投資のメリット

不動産投資をしているサラリーマンが増えているそうですが、彼らの目的は老後の年金と資産運用となっているようです。

インカムゲインの場合、賃貸収入が毎月入金されるので、まさに年金対策の一助にもなりますし、資産運用にもなります。

 

では、不動産投資のメリットにはどのようなものがあるのかを見ていきます。

 

• 安定した所得が手に入る

 

ロケーションによりますが、不動産投資では毎月安定した金額が賃料という形で手に入れることが出来る、ということです。言ってみれば、不労所得となるわけです。

金利、株価、地価などの外的要因が大きく変化するようなことがあっても、賃料は比較的安定しています。

 

• 効率的な資産運用が期待できる

 

低金利時代になって久しいですが、普通預金が0.02％、定期預金が0.3％では、とてもではないですが銀行に預ける気にはなりません。

10,000円を預けて200円の利子ということになりますが、1回振込みをすれば、振込手数料で利子は吹っ飛んでしまいます。

 

また、他の投資商品であるFX、外貨預金は、確かにハイリターンが期待できますが、その分リスク要因も高い投資商品ということが出来ます。

 

それに対して不動産投資は、家賃収入として安定して高利回りで運用できることから、効率的な資産の活かし方が可能になります。

それを利率に置き換えると、想定利回りは3～15％の間が期待できる、ということになります。

 

利回りは、年間家賃収入額－必要経費/物件価格×100で表されます。

 

• 相続・贈与税対策になる

 

国民として相続税や贈与税は当然納めなければならないのですが、負担に感じる部分もあります。現金、有価証券は時価評価での課税対象になるため、金額が大きくなるのです。

 

それに比べて、不動産で相続、贈与を行う場合は、固定資産台帳、路線価から評価を算出した上で課税されます。したがって、税金額を少なくすることができるというわけです。

 

• 生命保険の代用

 

不動産投資に流れの中で、団体信用生命保険への加入の件に触れましたが、仮に、購入者に不慮の事故や病気で亡くなった場合、該当物件のローンの残債については、全てが完済されたことになります。

 

ということは、家族に対してローンを返済必要のないマンションを遺すことになりますので、当該投資物件からの家賃収入は、そっくり家族に渡ることになります。つまり、家族にとって不動産投資は資産運用しながら、生命保険の役割を併せ持つということになります。

 

• 自己資金が少額でも始めることができる

 

不動産投資の特徴として、数ある投資商品の中で、それ自身を担保にして金融機関から資金を借り入れできることが挙げられます。こんな商品は他にはありません。

というわけで、ローンをうまく利用できれば、自己資金が少なくても不動産の購入が可能になり、家賃収入を得られることになります。

 

最近の金融機関は、投資ローンに関して積極的な融資姿勢を示していますので、利用しやすい環境にあると言えます。

少額の自己資金で収益が見込める不動産投資は、資産運用にはうってつけと言えるかも知れません。しかしながら、限度とわきまえて将来をしっかり見通すことが大事です。

 

不動産投資のリスク&解消法

先に挙げたイメージと構想の中には、当然リスク管理問題も入っています。

どうリスクヘッジをすればいいのか、やるからには失敗は許されません。

しかしながら、不動産投資の先頭に立つ不動産会社は、リスクや失敗した人たちのことは語りませんが、実は、成功している人はしっかりとリスクヘッジをしています。

 

ではどんなリスクがあり、どう対処すればいいのかを理解し、しっかりリスクヘッジしましょう。

 

• 過剰な借り入れリスクと対策

 

不動産投資でのリスクの一番に挙げられるのは、何と言っても過剰な借入金。

というのも、多くの場合、借入金の返済には家賃収入をあてるために、仮に、空室が生じた場合や、滞納で家賃収入が滞った場合、返済が出来なくなり二進も三進も行かなくなります。

 

これの解決策は、事前に借入金の割合をどこまでにするのかをシュミレーションする必要があります。借入をしないで自己資金だけでできればそれに越したことはないのですが、現実にはそうはいきません。

 

• 借入金は50％を切る40％前後に留める

 

借金のリスクは借入金の少なさに比例します。

つまり、借入金は少なくなればなるほどリスクは下がってきます。

では、ギリギリどの程度までで許されるのかということになりますと、借入金のパーセンテージは50％を割る40％前後に収めるのが目安になりそうです。

 

例えば、1,250万円のマンションを3戸（家賃7万円）購入して、3,750万円の支払いのうち、2,250万円を現金で、残りの1,500万円を銀行ローン金利3％で借入した場合、1,500万円は丁度40％になります。

 

これで借入金の返済をするわけですが、全室貸すことが出来れば月に21万円、年間で252万円とすると6年7ヵ月で完済できます。

となると、それ以降は全てが収入になりますので、設計がし易くなります。

 

不動産投資をする場合には、とにかく借り過ぎないことを肝に銘じることがポイントになります。

 

• 空き室のリスクと対応策

 

そもそも物件を選ぶ際には、ロケーションに重きを置くのは当然のことです。

まず、重要なことは賃貸需要があって、部屋そのものも時代のニーズを反映したような作りになっていること。

これは、入居募集に対してもそこそこの知識があるのが前提になります。

 

投資不動産を持つ意味は、いかに空き室の期間を作らないようにするのか、そして、仮にあったとしても、以下に期間を短くするかが大切になります。それに失敗すると、家賃収入がなくなるわけですから、この不動産投資プランは雲散霧消となります。

 

そこで、どんな条件があれば、空き室リスクの問題点を解決できるのでしょうか。

 

【解決1】立地

 

先に示したように賃貸需要が旺盛なのは都市型の主要都市で、駅から徒歩10分以内の物件を選びます。理想的には東京23区以内がいいのですが、それだけ物件も高くなりますので、居住者特性と将来の人口動向、ビジネス動向、大学動向など需要層の分析を行うことが大事になります。

 

【解決2】物件の魅力

 

適度の快適性を保ちつつ、入居者が支払える賃料の下限と上限を、6万円～10万円程度として抑えることがポイントになります。

 

【解決3】入居者募集

 

賃貸管理会社によって、入居者へのアプローチも変わってきますので、しっかりとしたノウハウを持ったところを選定し、管理代行契約を結びましょう。それによって、空き室リスクの解消に大きな差が生じるとしたら、そこを無視できません。

 

ということで、賃貸管理について積極的に情報公開を行っている管理会社を選ぶようにします。

 

• 滞納リスクへの対応策

 

そもそも、入居の段階でのスクリーニングがポイントになりますが、それ以降で滞納問題が解決できないのは、全てに対して後手になってしまうことです。簡単に追い出すことが出来ないこともあって、空き室リスク問題よりも性質が悪い場合があります。

 

したがって、サブリース契約を管理会社と結ぶことで、後手に回らないように回収については専門家に任せるようにします。

 

つまり、管理会社の選択では滞納保証があるかどうかを意識することがポイントになります。

 

滞納保証の条件は様々ありますので、保証金額、保証期間などの他に、どの時点でスタートするかを決めるに際して、管理会社の選択には注意を要します。特に意図するところは、滞納の発生月から家賃が保証され、それが1年間続くような契約ができれば一安心です。

 

• 物件価格の下落リスクと対応策

 

需要地域で賃貸需要が旺盛であれば、それほどでもない可能性がありますが、通常では築年数に比例して物件価格が下がって行くのは当然のことです。

 

• 資産価値を下げない物件の選択肢

 

資産価値を下げない物件の条件は、需要地域にあってこれから先も高利回りの収益が期待できる物件です。

以下のポイントを必ずチェックしておきましょう。

 

・先に挙げた賃貸需要の立地条件に恵まれている

・駅から近いこと徒歩10分圏内

・ターミナル駅への利便性

・鉄筋コンクリート造りの分譲タイプのマンション

・オートロック付き

・バス、トイレのセパレート型

 

• 家賃下落リスクと対応策

 

家賃水準＝立地×部屋の魅力

 

家賃水準は上記の式で表せますが、現実的には物件価格の下落に比例して、築年数は建物、部屋の老朽化にも影響を与えます。したがって、家賃も下がって行くことになります。

 

立地がよければ、40年近い築年数の物件も下がりにくい傾向にあります。

部屋の魅力は、バストイレ一体型を分離型にしたり、オートロック式にしたりすることで家賃が落ちにくくなります。

 

• 地震リスクと対応策

 

阪神大震災や東日本大震災など、地震に対してはナーバスになっていますので、地震リスクの解消をしてある物件は人気があります。

 

ー地震に強い物件の選択

 

1981年に新耐震基準法が施行されたのを機に、震度6以上に地震でも倒壊しない住宅を目指し、実際に、それ以降に建てられたマンションの倒壊は一棟もないとされています。ということは、物件を選択する場合は、1981年以前の建物は選ばないことがポイントになります。

 

立地条件の中にハザードマップを加味することで、揺れに強い物件の選択を進めます。また、複数戸を持つ場合は、出来るだけ分散することでリスクを減らす方法もあります。

 

• 災害リスクと対応策

 

火災の場合、木造の場合では延焼が激しくなりますが、鉄筋コンクリートの場合では延焼が防げます。仮に全焼しても、リニューアルすれば2カ月後には住めるようになるとされています。ということで、対応策としては鉄筋コンクリートの建物を選びます。

 

• 賃貸管理会社の倒産リスクと対応策

 

管理会社に委託をした場合、入居者は管理会社に敷金や家賃を払います。

仮に、管理会社が倒産した場合では敷金、家賃を取り返すことはできないことになります。そうならないようにするためには、どうしたらいいのでしょうか。

 

例えば、管理会社からのない月に家賃の振り込みが滞った場合があったとすると、それは管理会社の経営に支障が出ているサインになります。となれば、新しい管理会社と契約を結ぶことが必要になります。

 

それを見極めるには、

 

・管理戸数

・賃貸住宅管理業登録制度への登録状況

・実績

 

このような項目を参考にしましょう。

 

不動産投資の税金について

相続税は、現金や有価証券での相続と不動産での相続とでは雲泥の差が出ます。

そうなれば、多くの人が不動産での相続を考えるのは自然の成り行きとでしょう。

 

そこで、不動産投資と税金はどのような仕組みなっているのか、紐解いていくことにいたします。

 

不動産投資での税問題は節税がポイントです。

サラリーマンでしたら、会社からの給与と合算で考える必要性があるのです。

 

所得税

 

不動産投資、中でも区分マンションに投資しているサラリーマンが多くなっている現状を見て、まずは、所得税から始めて行きましょう。

例えば、持っている1戸のマンションの賃貸が赤字だったとしたら、会社の給与から引かれている所得税の中から、赤字分を取り戻せる制度が用意されています。

 

その制度については、会社側は全く関係がないので、あくまでも個人サイドで利用します。つまり、不動産取引をしている人は、自分で不動産ビジネスから得られた所得を計算しなければいけません。

そして、その分の税金を納めるようにします。

 

これを確定申告と呼びます。

 

仮に、不動産ビジネスで赤字になった場合、この確定申告をすることで会社側は収めた所得税の一部が戻ることになるのです。

具体的には、給与所得と不動産所得を合算します。

 

550万円の会社からの給与所得に、不動産から年間90万円の所得の例を挙げますと、

 

550万円（給与所得）＋90万円（不動産所得）＝640万円

 

この場合、既に550万円の分の所得税は会社側で引いていますので、ここでは考慮する必要はなく、不動産所得分の90万円について税金を計算し納めます。

 

不動産投資で90万円の赤字を出した場合では、

 

550万円（給与所得）＋（－90万円）＝460万円

 

この場合、460万円の所得に対して税金を納める必要がありますが、既に会社の方で550万円に対する所得税を引いていますので、実際には、90万円部の所得税を余分に納めていることになり、その分の所得税が戻ってきます。

 

源泉徴収額以上の税金は戻ってくることはありません。

仮に、年間の所得税が25万円であったとしたら、最大限で戻ってくるのは25万円で、それ以上は戻りません。

 

相続税

 

相続、遺贈によって得た財産にかかる税金が相続税です。

相続を受けた場合には、国に対して税金を納めなければなりません。

例えば、現金をはじめ有価証券、宝石、土地、建物などが相続の対象になります。

 

では、相続税はどのように計算されるのでしょうか。

 

【計算式】

相続税＝（財産の総額－基礎控除額）×相続税率

 

しかしながら、ここで注意をしなければいけないことに、財産を相続したからと言って、相続税はすべてにかかるわけではありません。

財産総額が基礎控除額よりも多くなった場合に、初めて相続税がかかってきます。

 

財産総額が基礎控除額よりも少なくなるとマイナスになるため、それに相続税率をかけても意味がないことになります。

 

そこで、基礎控除額ですが次のようになっています。

 

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×相続人数

 

【例】6,000万円の財産を4人で相続する場合

 

基礎控除額は、上記の式から、

 

3,000万円＋600万円×4＝5,400万円

相続税＝（財産の総額－基礎控除額）×相続税率　から（6,000万円－5,400万円）＝600万円×相続税率

 

となります。よって、相続税は600万円×相続税率ということになります。

 

【例】6,000万円の財産を5人で相続する場合

 

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×5人＝6,000万円

相続税＝（6,000万円－6,000万円）×相続税率＝0

 

となりますので、相続税はかからないことになります。

この場合、財産総額と基礎控除額に金額が同金額になっています。

 

【例】不動産で相続をした場合

 

極端になるかも知れませんが、相続人が2人で、1億6,000万円（土地9,000満円、建物7,000万円）を例に挙げて説明して行きます。

 

【相続税の式】

相続税＝（財産の総額－基礎控除額）×相続税率

 

現金の場合の財産の総額は1億6,000万円になりますが、不動産では、土地が9,000万円の場合では、仮に、路線価の評価額が公示価格の80％として計算すると、次のようになります。

 

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円

相続税額＝（9,000万円×80％）－4,200万円×相続税率

 

となり、3,000万円に相続税率を掛けた金額が相続税ということになります。

 

もし、9,000万円を現金で相続した場合の税金は、

相続税額＝（9,000万円－4,200万円）×相続税率ということで、4,800万円に相続税率を掛けた金額が相続税になります。

 

つまり、土地の方が現金よりも、4,800万円－3,000万円＝1,800万円ほどベース金額が下がることになります。

 

建物の場合は、固定資産税評価額に基づきます。

これは、固定資産税評価基準から導き出しています。

市町村はこれを元に決定し、おおよそ建築費用の50～70％としています。

 

これを前提に建物7,000万円の相続税を計算しますと、

 

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円

相続税額＝（7,000万円×70％）－4,200万円×相続税率

 

となり、700万円に相続税率を掛けた金額が相続税ということになります。

 

もし、7,000万円を現金で相続した場合の税金は、

相続税額＝（7,000万円－4,200万円）×相続税率ということで、2,800万円に相続税率を掛けた金額が相続税になります。

 

つまり、建物の方が現金よりも、2,800万円－700万円＝2,100万円ほどベース金額が下がることになります。

 

このように、現金で相続するよりは不動産で相続する方が節税できるというわけです。

 

なお、この物件を第三者に貸した場合では、土地は路線価の80％、建物は固定資産税評価額の70％で評価が下がり、次のような計算式でより一層の節税が可能になります。

 

■　土地の場合

 

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円

相続税額＝（9,000万円×80％×80）－4,200万円×相続税率

 

となり、1,560万円に相続税率を掛けた金額が相続税ということになります。

 

■　建物の場合

 

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円

相続税額＝（7,000万円×70％×70％）－4,200万円×相続税率

 

となり、－770万円に相続税率を掛けた金額が相続税になりますが、建物については0円です。

 

この例から判る通り、第三者に賃貸した場合では、大幅に節税がより出来ることになります。

 

運用コストと利益を知ろう！

冒頭に、イメージと構想、そして、時代相のことに簡単触れましたが、不動産投資では、もちろん物件の選択が大切なことは言うまでもありません。

しかし、現実の場では、初期費用、ランニングコスト、利益管理をイメージした運用がポイントになってきます。

 

2,000万円のマンションを、1,900万円を借り入れして購入した場合と、全てを自己資金で賄った場合とのシュミレーション比較をすることで、運用とコストの関係を理解できれば、イメージと構想のアウトプットを想像できることになります。

 

【例】投資用ローン1,900万円の場合

 

・物件価格：2,000万円

・諸費用：140万円

 

・借入年数：35年

・利率　　　：1.69％

 

▼収入

 

・年間予定賃貸料：120万円（月額　10万円）

 

▼毎月の収支

 

・家賃：100,000万円（＋）

・ローン返済：60,000万円(－)

・管理・修繕費：13,000円（－）

・賃貸管理委託費：5,000円（委託する場合）(－)

 

毎月手元には、22,000円の収入、年間で264,000円となりますが、固定資産税などで60,000円を納めることになり、最終的な収入は204,000円となります。

 

【例】全てを自己資金で賄った場合

 

・物件価格：2,000万円

・諸費用：140万円

 

▼収入

 

・年間予定賃貸料：120万円（月額　10万円）

 

▼毎月の収支

 

・家賃：100,000万円（＋）

・管理・修繕費：13,000円（－）

・賃貸管理委託費：5,000円（委託する場合）(－)

 

毎月手元には、82,000円の収入、年間で984,000円となりますが、固定資産税などで60,000円を納めることになり、最終的な収入は924,000円となります。

 

このシュミレーションから、ローンを利用した場合と、自己資金で賄った場合の運用イメージが想像できるわけですが、35年ローンの場合を考えた場合、月々の家賃10万円がそのまま果たして続いて行くかどうかの保証はありません。

 

ましてや、少子化に向かっている現実を目の前にした時に、果たして思うとおりに入居状態が続くかどうかの保証はありません。

 

つまり、不動産投資に対するイメージと構想の裏付けになるようなシュミレーション結果にはなりにくいという結論見えます。

運用、利益管理を考えると自己資金の手当てなども含めて、地に着いた運用計画の立案が重要になりそうです。

 

不動産投資で失敗しないために…

 

投資商品がたくさんある中で不動産投資を選ぶのはなぜなのでしょうか。

例えば、アパート投資。マンション投資は割と安定した利益が得られるとしています。

実際に、これまでの中で見てきたとおり、生命保険の代用や、相続税対策に対してもメリットがあることが分かっています。

 

一方で、リスクもかなり挙げてきましたがこれも重要なポイントで、しっかりとその内容を理解することで、問題が起こった時に即時対応ができる下支えになってくれます。

 

そして、何よりも大事なことに、あなたの不動産投資を一緒に支えてくれる不動産会社や、管理会社の選択・見極めを挙げることが出来ます。

確実な一歩を踏み出すためにも、良いパートナーを見つけけることです。