不動産投資のキャッシュフローとは？その計算方法と「プラス」の意味

不動産投資を行う場合、キャッシュフローが出るかどうかを重視しなくてはなりません。資産性や収益性など不動産の価値を計る考えはいくつもありますが、キャッシュフローも同様に重要であり、見逃せないポイントです。

キャッシュフローとは現金の流れのことであり、不動産投資で得られるお金を示しますが、帳簿上の利益とは異なるというわかりづらい数値になっています。よく理解していないと、黒字なのに破産するということもあり得ます。

不動産投資のキャッシュフローとは？

一般用語でキャッシュフローというと、現金の流れのことを指します。
資産には無形固定資産と有形固定資産がありますが、不動産投資では有形固定資産で考える場合がほとんどです。

企業活動においては得た収益と外部への支出の差となる流動性資産がキャッシュフローであり、不動産投資では投資した不動産が有形固定資産となってお金の流れ、出入りを意味します。
利回りばかりに気がいってしまいがちですが、それはひとつの基準にしかならず、不動産投資を行う際はキャッシュフローのこともきちんと把握しておくべきです。数値は「税引き後利益」-「返済元金」＋「減価償却費」で求められます。

キャッシュフローがマイナスになると、不動産運営をしていくために他の収入を補填するなどという本末転倒なことが起きてしまうため注意が必要です。

・キャッシュフローに大差が付く
不動産投資では、借入金の返済条件や不動産収入での増減など、いくつかの要因によってキャッシュフローに大きく差が出ます。
「借入金の返済期間」「頭金と借入金のバランス」「将来の金利」「不動産収入」などでも変化するため、物件を選ぶときにはこうしたことも想定して選んでいくと良いでしょう。

不動産を購入するときにキャッシュフローの有無を確認するべき理由

なぜキャッシュフローが重要なのかと言うと、それはすべてのお金の動きを示しており、そこに焦点を当てて投資を考えていくべきだからです。
不動産投資では、どうしても利益や損失ばかりに目がいってしまい、手持ちのお金は二の次になってしまうこともあります。
利益ではなく、存在するキャッシュこそが一番大切だからこそ、キャッシュフローの有無も確認しないとなりません。

またキャッシュフローを見ることは投資者の資金を見ることであり、資金がなぜ大切なのかを考え直すことにもつながります。
・資金は、利益を拡大するのに必要である
・資金は、業績悪化に備えるために必要である
これらを把握しておけば、正しい判断で投資を拡大することも、万が一の損失に備えることも可能となります。

目先の利益や収入のみに捕らわれてはいては、大きく損失したときに備えがなく、破産となる可能性も出てきます。

ただこれは企業としての考え方であり、営業CFなどとも呼ばれるものです。不動産投資での考えとなると、どれだけキャッシュがあるか、またどれだけ収入を最大化して支出を最小化できるかを目指すための指標となります。

企業が利益拡大のために不足した資金を調達することを財務CFと言いますが、これはマイナスであるほうが優良とされるものです。
減価償却費は現金の支出を伴わないコストとなりますが、キャッシュフローを作成する際には調整しましょう。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローを計算する場合は、以下の計算式で算出します。
「家賃収入」 -「管理費 – 返済・金利」 =「キャッシュフロー」

対象とする資金の範囲を現金および現金同等物とします。管理費は物件の清掃費用やメンテナンス費用、管理会社への費用など、固定資産税を含んだものです。概要で計算する場合は、一律家賃収入の20%などとして計算するとよいでしょう。エレベーターがあるのか、固定資産税はどれぐらいか、家賃と修繕費の割合などでも、管理費は変わります。物件としては、木造ワンルームならばこの割合よりも低めに、RC構造の物件ならば少し高めにしておくと考えてみてください。

管理費はどの物件でもそれほど大きな変化はありませんが、家賃収入と銀行への支払いの割合に関しては幅があります。銀行へ支払う返済費と金利は40～50％の割合となるため、この金額を如何に減らすかが、キャッシュフロー、つまりは資金を多く残せるかの決め手です。

また損益計算書を作成し損益を計算することもありますが、これはキャッシュフローとは一致しません。損益計算書では収益は実現主義であり費用は発生主義なのに対し、キャッシュフローは現金の収入と支出に基づき作成されるためです。
対象とする資金は、現金同等物を含めるかどうかでも違ってきます。

投資を始めるとなると一定の資金が必要になるので、キャッシュフローは多いほうが良いでしょう。
この際どれくらい返済額を減らせるかが重要になりますが、不動産投資を始めるとなると多額の金額を銀行から借りることになるため、その金利でも変わります。金利は3%や1.2%などがありますが、1%増えるだけでも借入額は多くなり、返済額も大きく違ってくるものです。

ただ返済期間を長くすると毎月の返済額は少なくなり、入ってくるキャッシュフローも多くなります。しかしこれはどうしても支払う利息が多くなり、総額で見るとより沢山のお金を返済するということになってしまうのです。
逆に返済期間を短くすると、借金をそれだけ長く抱えなくて済むことになりますが、毎月入るキャッシュフローは少なくなるということになります。

どちらが良いかは考え方次第ですが、まずは毎月一定額のキャッシュフローは入るように考えて、返済をどのようにするか決めるとよいでしょう。

キャッシュフロー計算の具体例

ここでは、具体的数値を仮定してキャッシュフローを計算してみます。

・ケース1
構造 : RC築20年
物件価格 : 12,000万円
家賃収入 : 1,200万円/年(利回り10%)
管理費 : 20％（240万円/年）
空室率 : 15％（180万円/年）
金利 :2.5%
融資期間 : 27年（元利均等返済）

返済金額＋金利は612万円/年となり、家賃収入から返済金額＋金利と管理費の20%と空室率の15％を引くと、168万円/年が残ります。
つまりは、168万円が年間キャッシュフローです。

・ケース2
構造 : 木造築20年
物件価格 : 4,000万円
家賃収入 : 720万円/年(利回り18%)
管理費 : 20％（144万円/年）
空室率 : 15％（108万円/年）
金利 : 2.5%
融資期間 : 10年（元利均等返済）

同じく家賃収入から返済金額＋金利と管理費の20%と空室率の15％を引くと、16万円/年。16万円が年間キャッシュフローということになります。

こちらはケース1のRC構造の物件よりも高利回りでありながらキャッシュフローが少ないのは、融資額の返済期間が10年と大変短くなっているためです。

木造の物件は5年ほどすれば残債は大きく減っているため、安定性を求めるならこのような物件も投資には良いでしょう。ただキャッシュフローは少ないので、利回りや空室率が上がると一気に資金がなくなる可能性はあります。

キャッシュフローを分析する

キャッシュフローを計算して見えるようにするのは、不動産経営が健全な状態かどうかを確かめるためです。計算によってマイナスなのかプラスなのかがわかるため、数値を算出することによって細かな分析が可能となります。

キャッシュフローが「マイナス」であった場合の意味

キャッシュフローがマイナスである場合、それは用意した資金をすべて使い、なおかつ返済や投資した不動産に関する何かの支払いが発生しているという意味です。このために、マイナスになってしまった場合は、本業などの収入でマイナスぶんを補填するなどしないといけません。

マイナスは利益がない状態なのでお金は出ていくばかりであり、不動産投資した本人にとっては辛い時期になります。ただし、中古物件などは銀行からの借入額の返済期間が短いことも多く、どうしても最初のうちはマイナスになってしまうものです。しかしながら長期的な視点で見ると、利益を生むような物件であるということもあります。
このように一時的にはマイナスになったとしても、その期間を乗り切るとプラスへと転じるという物件も少なくありません。

キャッシュフローが「プラス」であった場合の意味

キャッシュフローがプラスであるということは、毎月手元に入るお金があり、資金が増えていくということを意味します。不動産投資を行うならば、キャッシュフローがプラスの物件を手に入れるのが、誰でも目指す道でしょう。どんなに借入額が多くても、キャッシュフローがプラスならば、返済が滞ることはまずありません。

プラスであれば、帳簿上は赤字となっても経営は余裕を持って行うことが可能です。また、毎月の銀行への返済額や、物件のメンテナンス費用などを引いても手元にはお金が残るので、その資金を元に新たな物件へと投資もできます。

もしも初めて不動産投資を行い、最初に投資した物件のキャッシュフローがプラスとなったなら、そのお金は修繕費用などの積み立てに回し、資金に余裕を持たせておくのが安全です。不動産物件は、どうしても年数が経つとリフォームや修繕が必要となるため、そのお金のことも考えておくと良いでしょう。

キャッシュフローを考えることが不動産投資の第一歩

不動産投資を行う際、キャッシュフローは考えないとならない数値だということをお伝えしました。
投資を行うならば、家賃収入や返済などのことばかりでなく、キャッシュフローの資金のことを考えるのが成功への第一歩です。もちろんマイナスになるよりはプラスにするのが理想ではありますが、どのような物件にしても、場合によっては一時的にマイナスになることもあります。そのためには、長期的にキャッシュフローを見ていくことが懸命です。