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東京の中古マンションをリノベーションで【自分流】に蘇らせる方法

不動産会社で不動産購入を考えている人のなかには、新築マンションを選ぶ方もいるでしょう。

 

希望の地域をしっかり検索して、xx駅から徒歩5分圏内・xxm²以上・生活環境など、条件を絞って探す人も少なくありません。

 

新築のマンションのほとんどは、外観・内観がキレイというだけでなく、地震対策やセキュリテイなど、最新の設備が整っています。

 

しかし、注目すべき点はそこだけではいけません。

新築マンションの相場情報を調べると、4000万(愛知県名古屋市の相場)対して、中古マンションの相場は2500万(愛知県名古屋市の相場)で販売されています。

 

もし、中古マンションを選択することで予算に余裕がでるのであれば、リノベーションすることも選択肢の1つとして考えることができます。

内装に予算をかけることで、中古マンションも自分流の部屋に大変身させることが可能です。

 

今回は、マンション購入やリノベーションの注意点、費用について解説します。

 

東京には全国の4分の1のマンションがある

 

日本は全国に600万戸以上のマンションがあるといわれていますが、その4分の1が首都圏東京に集中しています。

 

そんな集中している都心のマンションは、「2020年問題」が話題になっています。

 

マンション2020年問題で売り出す人が増加する

都内マンションを管轄する東京都都市整備局が、2014年7月から2015年9月までに、2020年問題について議論を行いました。

その議論がマンション業界に波紋を広げています。

 

空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす」など、マンション業界に警告を鳴らす言葉が並べられていました。

 

主な原因は、マンション世帯主の高齢化といわれていますが、マンションの住人がグローバル化することによって、外国人が住み価値観の違いや言語の問題で管理組合の機能低下するといわれています。

 

2020年にはマンションを手放す人が増え、中古マンションの価格が今よりも下がる可能性があります。

また、新築マンションは高層化が進み、今よりも価格が大幅に高騰することも考えられています。

 

東京の中古マンションの相場は?

 

住宅サイトSUUMOで検索してみると、中古マンションの相場は条件によって異なります。最低価格が1950万、最高29億円と幅広い価格での販売がなされています。

 

1950万の物件情報は、千代田線乃木坂駅から駅徒歩1分、専用面積(共用部も含む面積)24,01㎡なので単身の方におすすめです。

 

このエリアは人気エリアであるため、新築マンションとなると7千万円から1億以上する物件が多い場所です。

立地に重点を置くのであれば、中古が断然お得というのがわかります。

 

中古マンションなら東京でも3,000万以内の物件がある

東京の中古マンションは、首都圏だから価格が高めというイメージがありますが、物件検索をすると東京でも3,000万以内の物件数は多めです。

 

安かろう悪かろうという言葉もあるように、中古マンションは築年数がかなり経過していたり、駅から遠いなど、それなりの物件が多いです。

しかし、駅近物件・バストイレ別物件など、条件を指定して検索をかけることで、希望する該当物件が見つかる可能性は高くなります。

 

希望する家を探すなら、なによりも新着物件をこまめにチェックすることが大切です。

 

首都圏での新築マンション購入費用は、5,000万円超の物件が多いため、中古マンションを選択することで2,000万円程度の差が生まれることになります。

 

中古マンション購入時の諸費用

 

中古マンションを購入する際にかかる金額は諸費用も含まれており、諸費用の相場平均は、10%

4,000万の物件なら、400万という計算です。

 

しかしリノベーションを視野に入れている場合、諸費用はできるだけおさえたいものです。

代表的な諸費用のおさえ方は、以下の3つがポイントとなります。

 

  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 司法書士

 

諸費用を安くおさえるには

■仲介手数料

 

仲介手数料は、業者次第で半額あるいは無料という不動産会社があります

仲介業者は、仲介手数料が収入源なので、業者によって諸費用が大きく変わるのです。

 

気に入っている物件が、何社も不動産情報サイトで扱っている場合は、「諸費用半額・無料」で売りだすこともありますが、何社も扱っていなく1社しか扱っていない場合は交渉が難しくなります。

 

その際は、自分の希望価格をしっかり伝えることで交渉成功する可能性があります。

 

火災保険料

従来の火災保険は、パッケージ型といって火災・落雷・水漏れといった色んな災害に対応していたので、それなりに価格も高く設定されていました。

現在の火災保険は、自分で選んで加入することができるので、火災保険料をおさえることができます。

 

司法書士

中古マンションを購入する時は、不動産登記の手続きが必要です。

司法書士の方に手続きをお願いしますが、不動産業者からの紹介というケースが多数でした。

司法書士も自分で手配することが可能なので、良心的な価格で登記してくれる司法書士を見つけるのもよいでしょう。

専門的で解らない不動産登記に関する諸費用も、これでおさえることができます。

 

中古だけにかかる仲介手数料

 

仲介手数料を支払う時はタイミングも重要になり、知っておかないとトラブルに巻き込まれるケースがあります。

 

中古マンションだけにかかる手数料は、5%~8%が相場で手数料額はこのようになります。

 

■(物件価格×3%+6万円)×108円(消費税)

 

金額だけではなく払うタイミングも確認

仲介手数料を支払うタイミングは、「契約締結時に仲介手数料50%支払い、引き渡し完了時に残りの50%支払う」あるいは「引き渡し完了時に全額支払う」という不動産会社が一般的です。

 

三井住友トラスト不動産でも、「契約締結時に仲介手数料50%支払い、引き渡し完了時に残りの50%支払う」方式が採用されていますが、法律では決まってないので売主・買主が合意すればどんな支払い方でも大丈夫です。

 

しかし、ここで注意しなければいけないのは、住宅ローンの時です。

 

もしも住宅ローンが通らなかった場合、支払い済みの仲介手数料は、返金されることが基本です。ですが、法律で決まっていることではないので住宅ローンを申請する時は、仲介手数料返戻について確認しておきましょう。

 

ほかには、仲介手数料を払ったあと、売主が「売却できなくなった」という申し入れがあった場合、返戻は難しくなります。

 

買主さんは、何も悪くないので仲介手数料をいただきません」という不動産会社もいれば、「いつでも引き渡す準備をしていたので、その手間賃として仲介手数料はいただきます」という会社もあるので、前もって確認しておきましょう。

 

中古マンションはリフォームやリノベーション済みも多数

 

リフォームやリノベーションしたいけど予算が足りない・めんどうと思う方は、リノベーションされている中古マンションを購入することもできます。

 

テーマを決めて自分流に暮らす

不動産情報サイトのライフルホームズではリノベーションの物件特集も組まれていて、首都圏近県のリノベーション物件を検索すると、色んなテーマの物件が見つかります。

 

バーカウンター・モダン・ヨーロピアンなどさまざまなスタイルがあるので、自分の希望するリノベーションの物件を探してみましょう。

 

中古と感じさせないフルリノベーションも

リノベーション済み中古物件には、フルリノベーションされている物件もあり、新築同様な部屋でキレイな物件もあります。

価格も2,500万~3,000万で、新築より低価格で販売されていることが多いです。

 

スタイルも以下のようにさまざまあります。

 

  • クール
  • レンガ
  • 古民家
  • カフェ風

 

リノベーションしたくても価格が気になる人は、最初からフルリノベーション物件にした方が、自分流に暮らすことができます。

 

中古マンションのリノベーション費用

 

中古マンションを購入して、リノベーションする場合、費用は住戸によって変わってきますが、1㎡あたり10万~15万が目安です。

 

目安なので確実にこの値段とはいえませんが、住戸が小さい場合は1㎡の単価が高くなる傾向にあります。これは、トイレ・バス・キッチン等の設備は広さに関わらず費用がかかるためです。

 

また購入された物件がどこまで手入れされているかで、費用は変わってきます。

 

例えば基礎補強を行っていたり、柱の入れ替えといった構造に大きく手入れをされている場合は、費用が高くなります

 

リノベーションにかかる期間

リノベーションにかかる期間は、部分的リノベーションなら1週間~2週間ですが、フルリノベーションする場合は、4ヶ月~5ヶ月かかります。

 

フルリノベーションでは、構造や壁面も変更する確率が高く、長い期間が必要です。

 

だいたい4ヶ月~5ヶ月が目安ですが、工事の進歩具合が遅れている場合もあるので、余裕を持ってスケジュールを立てましょう。

 

リフォームやリノベーションの注意点

リフォームやリノベーションは、細部まで具体的に思い描く事が大事です。

 

例えばカフェ風のリノベーションをしたいと思っていても、カフェ風にも色々な選択肢があり、バーカウンター付き・クラシック風のカフェ・小さめのカフェ風と種類があります。

 

具体的に描いてないと、後から無駄なコストがかかることもあるので、細部までこだわりましょう。

 

細部まで思い描いたら、リノベーション会社に相談しましょう。

工事業者の手配や相談など受けてくれるので安心して依頼することができます。

 

しかしリノベーション会社でも得意・不得意の分野があるので、1つに絞らず複数の会社に見積り金額を出してもらったり、相談することが望ましいでしょう。

 

築30年の中古マンションも、リノベで自分流によみがえる

 

築30年の中古マンションでも、新築同様に自分でよみがえらせることができます。

 

中古マンションだと元々誰かが住んでいたところなので、新築マンションの方がいいと思う方がいるかもしれません。

 

しかしリノベーションを考えている場合、新築マンションでは価格も高く、6,000万~8,000万程度かかりますが、中古マンションだと3,000万~5,000万でおさまることもあります。

 

自分流の部屋で価格をおさえるためには、細部までこだわり中古マンションで自分流によみがえらせましょう

 

中古マンションサイトを使用して、希望する検索条件を絞れば、あなたの理想的な暮らしを実現する家が見つかるかもしれません。

 

まとめ
  • 東京には全国4分の1のマンションが建っている
  • 中古マンションでも3,000万以内の物件がある
  • 購入する時の主な諸費用は火災保険・仲介手数料・司法書士
  • 仲介手数料は買主・売主が合意すればどんな支払い方でもできる
  • 中古マンションには、リノベーション済みの物件もある

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